土地 山林 売却 ! 不動産会社の見分け方
自分の所有する山林はどのような人に需要があるのかを把握することが早期の売却のポイントです。山林の売却方法・他の土地売却との違い⇒山林売却に経験豊富な不動産会社に依頼⇒山林売却の税金⇒山林の買い手が見つからない場合
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土地 山林 売却 ! 不動産会社の見分け方
2024/5/10更新して修正
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2020年前後から、山林所有は難しくないとメディアで紹介され、山林売買を扱う不動産業者に問い合わせが殺到しています。
特に、キャンプに使う山を購入するバラエティ番組が放映されてから、注目度アップ。
山を欲しい人は増えているのです。
その主な理由を、山林を購入した人たちからピックアップしています。
●プライベートキャンプ場を持ちたい
●キャンプ場開設・運営をするため
●資産・投資
●自然環境保全
●里山づくり
●セカンドハウスとしての憩いの場所にするため
●山を育てるが好き
●山林は価格が安く、固定資産税も安いから
●山主となった満足感
山林購入の目的に共通しているのは、自然が好きな人達であること。
また、宅地価格と比較すると山林は、数十万〜数百万円で3000坪以上の土地を購入できるため、とても割安に感じ賃貸物件に暮らしながら、マイホームより先に山林を購入する人も増えているのです。
山林売買市場が活況になっているのは、キャンプ目的の山林購入者が増加しているため、買い手が見つかりやすく、売り手も売りやすい状況、一度購入し売りに出すと次の買い手が待っている人気の山林もあります。
投資目的で山林を購入した人は、送電線の鉄塔設置使用料・携帯電話基地局設置使用料が入る山林に定期的な収入を期待し、将来的な資産形成を求めています。
自然環境保全・里山づくり目的の人は、山林の中で過ごすことと山を育てるが好きな場合が多く、セカンドハウス的な憩いの場所にする目的もあります。
以上が主な山林購買者のニーズとなり、自分の所有する山林はどのような人に需要があるのかを把握することが、早期の売却のポイントです。
山林の売却方法
他の土地売却との違いは・・・・
農地法の制限がない
農地の売買は農地法により規制がありますが、山林売買は規制がなく、一般的な宅地と同じ方法で売却できます。
宅地売却に必要な測量はせずに済む
宅地売却する場合、境界確定が済んでいない土地は測量を実施し売却しますが、土地が広い山林は測量すると多額の費用がかかるため、「地価に合わない」との判断から測量を実施せず売買されるケースが多々あります。
測量せず土地を売買する場合、登記簿面積による「公募売買」で取引されますが、後のトラブルを避けるため契約書・重要事項説明書に明記されます。
山林売却に経験豊富な不動産会社に依頼
以下は、不動産会社に依頼した場合の山林売却の流れです。
1. 所有している山林の現状確認
山林の所在地・面積・隣地の境界・山林にある樹木の種類を確認。
2. 必要書類を揃える
| 固定資産税課税明細書 | 査定に必要な書類 |
|---|---|
| 森林簿・森林計画図 | 山林場所が記載されている資料 |
| 地盤図 | 売却時に提示 |
| 登記事項証明書 | 土地の地番・地積・地目などの詳細書類 |
| 公図・地積測量図 | 土地の地形などが分かる書類 |
3. 山林売却に経験豊富な不動産会社を探す
山林売買の実績ある不動産会社を選ぶには、一括査定サイトがオススメ。
また、一括査定サイト以外でも山林バンク・山いちば・山林売買.net・ホリダシモノなどに山林の物件登録しておくと、早期に売り先を見付かる可能性が高まります。
4. 山林の査定を受ける
査定は書類査定・現地査定の２つの方法があり、必要書類をそろえて依頼しますが、正確な売買金額を知りたいのであれば、現地査定がおすすめ。
5. 不動産会社と媒介契約
査定結果から、売却依頼する不動産会社を決定したら媒介契約。
媒介契約には下記の3種類があり、山林売却は不動産業者から売却活動の進捗報告の義務がある、専任媒介契約・専属専任媒介契約がおすすめ。
理由は、買い手が見つかりやすくなる「レインズ登録」への物件情報掲載義務があるためで、不動産会社だけが利用できるシステムです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数との同時契約 | ◎ | × | × |
| 売主が買主を探せる | ◎ | ◎ | × |
| 契約期間 | 定めなし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 売買の進捗状況報告 | 定めなし | 2週間に1度 | 1週間に1度 |
| レインズ登録義務 | 定めなし | 7日以内 | 5日以内 |
6. 購入希望者と売買契約
購入希望者が決定したら、山林詳細などの説明・価格交渉などを行いますが、素人では難しく不動産会社の担当者に依頼するのが一般的です。
双方が納得したら、宅地建物取引士が買主に重要事項説明し売買契約締結、売買額・名義変更・固定資産税などを計算し手続き完了となります。
7. 山林売却した翌年に確定申告
山林売却した翌年の2/16〜3/15日に確定申告しなければなりません。
山林売却の経験豊富な不動産会社を見つけるには、不動産一括査定会社がおすすめです。
近隣の不動産会社に依頼・森林組合に売却相談する方法もありますが、山林売却の経験豊富な不動産会社を見つけることは、厳しいのが現状です。
特に山林の立地状況で、キャンプ用地・太陽光発電用地・投資用地などの用途別に相談できる場合もあります。
近隣の不動産会社に依頼・森林組合に売却相談し断られた場合など、山林売却を諦めていた方は試してみる価値ありです。
山林売却の一括査定会社
※山林売却の実績順序
三井のリハウス
400万人以上の利用実績
1.700社以上の取引実績
スピード診断⇒山林・所在地検索
タウンライフ不動産売買
利用実績は不明
150社以上の取引実績
スピード診断⇒農地・所在地検索
該当不動産会社があれば詳細情報入力
リビンマッチ不動産売却
利用実績は不明
100社以上の取引実績
スピード診断⇒太陽光発電もしくはその他・所在地検索
該当不動産会社があれば詳細情報入力
イエウール
いえカツ
山林売却の税金
山林所得税と譲渡所得税が発生し、売買契約締結には、売買契約書に添付する印紙税が必要になります。
山林所得税
山林所得は分離課税の扱いになり、他の所得と別に計算します。
山林取得後の5年以内に、伐採もしくは譲渡した場合は、事業所得もしくは雑所得の扱いになります。
山林所得額=総収入金額−必要経費−特別控除額50万円まで
必要経費は、山林の取得費・植林費・樹木の育成費や管理費・伐採費・売却時にかかる費用等が含まれます。
但し、山林の所有年数が15年以上の場合、特例として必要経費に下記の計算式で概算経費控除額を使用します。
概算経費控除額=（売却代金−伐採・譲渡費用）×50％+伐採・譲渡費用
次に、下記の式で山林所得税を計算。
山林所得税＝山林所得額×1/5×税率×5
税率は下表をもとに計算。
| 課税所得額(山林所得額×1/5) | 税率 |
|---|---|
| 195万円以下 | 5％ |
| 195万円〜330万円以下 | 10％ |
| 330万円〜695万円以下 | 20％ |
| 695万円〜900万円以下 | 23％ |
| 900万円〜1,800万円以下 | 33％ |
| 1,800万円〜4,000万円以下 | 45％ |
| 4,000万円〜 | 45％ |
山林所得税の申告は、確定申告で行うのが一般的です。
譲渡所得税
下記の式で譲渡所得税を計算。
譲渡所得額＝売却価格−取得費−譲渡費用
山林の取得費が不明の場合は、売却価格の5％を取得費とみなし計算することが可能です。
次に、譲渡所得税を計算・・・
譲渡所得税 ＝ 譲渡所得額 × 税率
税率は、下表を用いて計算・・・
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 長期（5年〜） | 所得税15％※・住民税5％ |
| 短期（5年未満） | 所得税30％※・住民税9％ |
※2037年まで復興特別所得税として所得税額の2.1％が含まれた税率です。
印紙税
売買契約書に収入印紙を貼り付けて納税する印紙税は、契約書の金額で印紙金額は異なります。
一般的に、売買契約書は買主が原本を所有し、売主はそのコピーを受け取ることが多いため、印紙税は1通分です。
印紙が貼っていない売買契約書のコピーは無効になるため、必ず印紙が貼ってあるものをコピーしましょう。